كم مرة تعرضت المحكمة الدستورية العليا لقانون الإيجار القديم؟

كتب - عاطف السيد

المحكمة الدستورية العليا

ينتظر الكثيرون حكم المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، فى الدعوى التى تطالب بعدم دستورية البند ثامنا من الفقرة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 الخاص بتنظيم تأجير وبيع الأماكن "الإيجار القديم"، والفقرة الثالثة من المادة 24 من ذات القانون، والمواد 226 و227 والفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني.

كما تضمنت الدعوى التى حملت رقم 114 لسنة 35 دستورية، المطالبة بعدم دستورية المادتين 6 و26 من القانون رقم 56 لسنة 1945 بشئون التموين والمادة (2/1) من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تنظيم إيجار الأماكن غير السكنية، والبند (ى) من المادة (3) والمواد (19/ 5، 17، 31) والبند (2) من المادة (37) من قانون الضرائب على الدخل رقم 91 لسنة 2005.

من يطبق عليه قانون الإيجار القديم؟

وفقا لنص المادة 1، سيطبق القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى و الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ومن ثم عقود الإيجار المبرمة بعد عام 1996وهى محددة المدة لن ينطبق عليها القانون، سواء كانت 59 عامًا او أى مدة مادامت محددة.

كم مرة تعرضت المحكمة الدستورية العليا لقانون الإيجار القديم؟

تعرضت المحكمة الدستورية العليا لقانون الإيجار القديم عدة مرات أبرزها:

القانون الأول للإيجار القديم عام 1996

تعرضت المحكمة الدستورية العليا في مصر لقانون الإيجار القديم عدة مرات، وكانت أبرزها في عام 1996 صدر الحكم بعدم دستورية استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التى كان يزاول فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً، في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي هذا المستأجر عنها .

القانون الثاني للإيجار القديم عام 1997

كما صدر في عام 1997 حكماً آخر بعدم دستورية استمرار الإجارة التي عقدها المستأجر في شأن العين التي أستأجرها لمزاولة  نشاط حرفي أو تجاري لصالح ورثته بعد وفاته .

وبمناسبة صدور هذين الحكمين، صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 والساري نطاق تطبيقه على الوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى ، وتتلخص أبرز ملامحه في الآتي :

1- تعديل القانون رقم 49 لسنة 1977، فيما يتعلق بامتداد عقد إيجار الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى، مع مراعاة تقرير أثر رجعي لهذا التعديل، دفعًا للآثار المترتبة على الأثر الرجعي لتطبيق حكمين المحكمة الدستورية العليا المشار إليهما.

2- قرر حكمًا جديدًا، مفاده عدم استمرار العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة، وذلك اعتبارًا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون .

3- زيادة الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن، وفق النسب الموضحة والتي تختلف بحسب تاريخ إنشاء المبنى، مع تقرير زيادة دورية سنوية بنسبة 10% من آخر أجرة مستحقة .

القانون الثالث للإيجار القديم

في مارس عام 2002، حيث أصدرت حكمًا بشأن امتداد عقود الإيجار لمرة واحدة فقط.

حيث قضت الدستورية بامتداد العقد لورثة الجيل الأول فقط في 14 نوفمبر 2002، بعد ما أصدرت المحكمة حكمًا بمقتضاه يُسمح بامتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر الأصلي من الدرجة الأولى فقط (أبناء/زوج/والدين)، وذلك بشرط إقامة المستأجر الأصلي للمستحق سنة قبل الوفاة وانتقال حق الإيجار

كما أن هناك حكمًا آخر يقضي بأن ثبات القيمة الإيجارية في قوانين الإيجار القديم يمثل اعتداءً على حق الملكية، مما يستوجب تعديل القانون.

حيث قضت المحكمة الدستورية العليا بأن امتداد عقود الإيجار القديم يكون لمرة واحدة فقط، وليس بشكل أبدي، كما أكدت المحكمة على أن ثبات القيمة الإيجارية في القانون القديم يمثل اعتداءً على حق الملكية، مما يستوجب تعديل القانون.

القانون الرابع للإيجار القديم عام 2018

والذي قضى بعدم دستورية امتداد عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني، ونفاذًا لهذا الحكم، صدر القانون رقم 10 لسنة 2022، والتي تتلخص أبرز ملامحه في الآتي :

1-  سريان أحكامه على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 ، و136 لسنة 1981 .

2-  إخلاء تلك الأماكن بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون .

3-  زيادة القيمة الإيجارية القانونية لتلك الأماكن لتصبح 5 أمثال القيمة القانونية السارية، مع تقرير زيادة دورية سنوية بنسبة (15 %) من آخر قيمة مستحقة .

4- يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة (2) من هذا القانون .

القانون الخامس عام 2024

فى التاسع من نوفمبر 2024، أدرت المحكمة الدستورية العليا حكمها بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1، 2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والمتضمن عدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام بالقانون رقم 136 لسنة 1981.

وحددت المحكمة بداية نفاذ آثار حكمها في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي .. مؤكدًا أن المحكمة الدستورية العليا تحافظ وتراعي الأبعاد الاجتماعية .

الحكومة تقدم مشروع قانون لتعديل قانون الإيجار القديم

بناءً على هذه الأحكام، قامت الحكومة بتقديم مشروع قانون لمجلس النواب لتعديل قانون الإيجار القديم، حيث يهدف التعديل إلى إعادة التوازن في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، مع مراعاة البعد الاجتماعي.

كما أنه سيطبق القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى ولغير السكنى للأشخاص الطبيعية. 
انتهاء عقود الإيجار

إخلاء الوحدات وتحرير العقود نهائيا

يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة 2 من هذا القانون  وهى 5 سنوات للتجاري و7 سنوات للسكنى، أو إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر، وإذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

الزيادة السنوية للسكنى والتجاري

تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين 4، 5 من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة 15%.

المحكمة الدستورية العليا -قانون الإيجار القديم